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Entendemos que a melhor alternativa para o desmembramento e loteamento de um determinado imóvel, com posterior incorporação imobiliária e venda de casas populares, seria a constituição de uma Sociedade Limitada por prazo determinado, com apuração da tributação pelo Lucro Presumido.

TRIBUTAÇÃO FEDERAL

 

Forma de tributação da pessoa jurídica que tenha como objeto a exploração de atividade imobiliária

As pessoas jurídicas que tenham como objeto a exploração de atividade imobiliária poderão optar pela tributação sob a forma do regime de Lucro Real ou Lucro Presumido.

Pelo Lucro Presumido, a opção por essa modalidade de tributação só se tornou possível a partir da edição da Lei nº 9.718/98, para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 1999.

Em ambos os casos, incidem na tributação federal os seguintes tributos:

          - IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica);
          - CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);
          - PIS (Contribuição para o Programa de Integração Social); e,
          - COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social).

Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Real

O Imposto de Renda da pessoa jurídica que explora atividade imobiliária, relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, decorrerá da aplicação sobre a base de cálculo da alíquota de 15% (quinze por cento), conforme artigos 227 c/c 541 do RIR/1999.

 

E além do imposto cobrado à alíquota de 15% (quinze por cento), há a incidência de um adicional de 10% (quinze por cento) sobre a parcela do lucro real que exceder o valor resultante da multiplicação de R$20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração (artigo 542 do RIR/1999).

 

A base de cálculo, por sua vez, decorre do lucro real que é o resultado do período de apuração, ajustado pelas adições, exclusões e compensações prescritas ou autorizadas pela legislação do imposto de renda (artigos 249, 250 e 410 do RIR/1999).

Cálculo do Imposto de Renda Pessoa Jurídica – Lucro Presumido

O artigo 516 do RIR/1999 determina que "a pessoa jurídica cuja receita bruta total, no ano-calendário anterior, tenha sido igual ou inferior a vinte e quatro milhões de reais, ou a dois milhões de reais multiplicado pelo número de meses de atividade no ano-calendário anterior, quando inferior a doze meses, poderá optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido".

 

As pessoas jurídicas que se dedicavam à compra e à venda, ao loteamento, à incorporação ou à construção de imóveis e à execução de obras da construção civil, eram impedidas de optarem pelo lucro presumido. Mas, com a edição da Lei nº 9.718/98, a partir de 1º de janeiro de 1999, estendeu-se a essas pessoas jurídicas a possibilidade de opção por essa modalidade de tributação.

Para esses casos, a base de cálculo do imposto de renda consubstancia-se no percentual de 32% (trinta e dois por cento) sobre a receita bruta auferida no período de apuração, sendo sua alíquota de 15%, (quinze por cento), conforme artigo 541 do RIR/1999. De forma simplificada, pode-se aplicar a alíquota de 4,8% (quatro vírgula oito por cento) sobre a receita bruta da empresa

Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Lucro Real

A base de cálculo da CSLL, determinada segundo a legislação vigente na data de ocorrência do respectivo fato gerador, é o resultado correspondente ao período de apuração (artigo 14 da IN nº 390/2004).

Considera-se resultado o lucro líquido do período de apuração antes da provisão para o IRPJ, ajustado pelas adições prescritas e pelas exclusões ou compensações autorizadas pela legislação da CSLL (artigo 37 da IN nº 390/2004).

 

Estão sujeitas ao regime de incidência da CSLL sobre o resultado, em cada ano-calendário, as pessoas jurídicas que forem obrigadas ao regime de tributação com base no lucro real (artigo 36 da IN nº 390/2004).

 

Na determinação do resultado ajustado serão consideradas as adições, exclusões e compensações dos artigos 38, 39 e 40 da IN nº 390/2004.

 

A CSLL devida será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9% (nove por cento) sobre o resultado ajustado (artigo 31 do IN nº 390/2004).

Cálculo da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL – Lucro Presumido

A base de cálculo da CSLL, determinada segundo a legislação vigente na data de ocorrência do respectivo fato gerador, é o resultado presumido (artigo 14 da IN nº 390/2004).

 

As pessoas jurídicas que optarem pela apuração e pagamento do imposto sobre a renda com base no lucro presumido ou que pagarem o IRPJ com base no lucro arbitrado, determinarão a base de cálculo da CSLL conforme esses regimes de incidência (artigo 85 da IN nº 390/2004).

 

A base de cálculo da CSLL, para o caso, apurada com base no resultado presumido, corresponderá a 32% (trinta e dois por cento) da receita bruta auferida no período de apuração (artigo 89 da IN nº 390/2004).

Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Não-Cumulativa

A base de cálculo da COFINS não-cumulativa é o faturamento mensal, que compreende a receita bruta da venda de bens e serviços nas operações em conta própria e alheia e todas as demais receitas auferidas pela pessoa jurídica (artigo 4º da IN nº 404/2004).

Sobre a base de cálculo apurada conforme acima indicado, aplica-se a alíquota de 7,6% (artigo 7º da IN nº 404/2004).

Cálculo da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS – Cumulativa

A base de cálculo da COFINS cumulativa é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade por elas exercidas e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).

Para as pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda (artigo 16 da IN nº 247/2002).

A alíquota da Cofins aplicável sobre o faturamento é de 3% (três por cento), conforme dispões o artigo 52 da IN nº 247/2002.

Cálculo da Contribuição para o programa de Integração Social – PIS – Não-Cumulativo

A base de cálculo do PIS não-cumulativo é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).

A alíquota do PIS não-cumulativo, incidente sobre a receita auferida pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda, tributadas com base no lucro real, será de 1,65% (um vírgula sessenta e cinco por cento), conforme prevê o artigo 60 da IN nº 247/2002.

Cálculo da Contribuição para o Programa de Integração Social – PIS – Cumulativo

A base de cálculo do PIS cumulativo é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas (artigo 10 da IN nº 247/2002).

A alíquota do PIS aplicável sobre o faturamento é de 0,65% (zero vírgula sessenta e cinco por cento), de acordo com o artigo 52 da IN nº 247/2002.

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